Šajās nedēļās vairums iedzīvotāju ir saņēmuši jaunos rēķinus no savu māju apsaimniekotājiem, un pakalpojuma maksas pieaugums nav palicis nepamanīts. Kāds ir apsaimniekošanas pakalpojumu cenu kāpuma iemesls 2025. gadā?
Tas, ka, laikam ritot, nekas lētāks nekļūst, tā kā būtu saprotams, taču cik liels mājas apsaimniekošanas un pārvaldīšanas maksas palielinājums 2025. gadā būtu uzskatāms par adekvātu?
– Ja pieaugums svārstās robežās starp 7 līdz 12%, to varētu uzskatīt par pamatotu, – saka Rīgas apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Igors Trubko. – Jo mazāka ir mājas platība, jo vairāk pieaugusi apsaimniekošanas maksa.
– Kāpēc tā?
– Apskatīsim kaut vai tikai sētnieka darba izmaksas, kurš saņem minimālo algu. 2025. gadā minimālā alga Latvijā palielinājās no 700 līdz 740 eiro un attiecīgi pieaugušas arī darba devēju sociālās iemaksas. Ir liela atšķirība, vai šīs papildu izmaksas tiek sadalītas starp piecu sešu dzīvokļu vai 80 dzīvokļu īpašniekiem.
– Bet visi sētnieki taču ne tuvu nesaņem minimālo algu!
– Pareizi, bet tas ne vienmēr pasargā dzīvokļu īpašniekus no maksas paaugstināšanas. Ja sētnieks nopelna mazāk par 740 eiro, darba devējam vienalga ir pienākums par viņu maksāt sociālās iemaksas, kas atbilst valstī noteiktajai minimālajai algai.
■ ■ ■
– Vai ir mājas, kurās apsaimniekošanas un pārvaldīšanas maksa varētu nepalielināties?
– Mājas, kurās pieaugums varētu būt mazāk jūtams, būs tās, kur iedzīvotāji jau iepriekšējā periodā būs nobalsojuši par sētnieka algas palielināšanu. Tie, piemēram, ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki, nevēloties zaudēt labu sētnieku, ir pieņēmuši lēmumu viņa algu paaugstināt līdz 750 vai pat 800 eiro.
– Tad šo māju iedzīvotāji ir pasargāti no pakalpojumu izmaksu pieauguma?
– Diemžēl nē, jo ar šī gada 1. janvāri pieauga ne tikai minimālā alga, bet arī akcīzes nodoklis degvielai, tāpēc paaugstinās arī būvmateriālu izmaksas utt.
■ ■ ■
– Kādus tieši pakalpojumus iedzīvotāji apmaksā mājas apsaimniekošanas maksas ietvaros?
– Tie ir mājas koplietošanas telpu un mājai piegulošās teritorijas sanitārā uzkopšana, mājas pārvaldīšanas administratīvie izdevumi, iekšējo inženiersistēmu uzturēšana. Savukārt maksa turpmāk plānoto remontdarbu fondā ir atsevišķi noteikts maksājums.
– Kas ir mājas pārvaldīšanas administratīvie izdevumi?
– Tie ir izdevumi par jurista darbu, kas slēdz līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem, tiesājas ar parādniekiem, grāmatvežu darbs, kas katram dzīvoklim aprēķina maksu par siltumu un ūdeni, mājas pārvaldnieka darbs, kas atbild par darba organizēšanu katrā konkrētajā ēkā un kuram ir daudz citu pienākumu.
– Ko nozīmē mājas iekšējo inženiersistēmu uzturēšana?
– Tas ir mājas meistaru darbs, kuri rūpējas par to, lai visas mājas inženiersistēmas: apkure, ūdensapgāde un kanalizācija, koplietošanas elektroenerģijas apgāde tiktu regulāri apsekotas un darbotos nevainojami.
■ ■ ■
– Vai pakalpojuma maksā ir iekļauti tādi pakalpojumi kā sniega un ledus tīrīšana no mājas jumta? Iedzīvotāji ziņo, ka apsaimniekošanas uzņēmumi par šiem pakalpojumiem izrakstot papildu rēķinus.
– Jumta tīrīšana ir obligāts mājas uzturēšanas nosacījums. Reizēm dzīvokļu īpašnieki saka: „Kāpēc tīrīt jumtu, sniegs un ledus taču nokusīs tāpat!” Taču ledus rada reālu apdraudējumu cilvēku veselībai un mantai, tādēļ pašvaldības policija rūpīgi uzrauga, vai māju apsaimniekotāji pilda noteikumos uzlikto pienākumu. Samaksāt par alpīnistu pakalpojumiem noteikti ir lētāk, nekā maksāt administratīvo sodu par nenotīrītu jumtu. Ne viens vien pārvaldnieks būs praksē piedzīvojis gadījumus, kad sniegs vai ledus gabals uzkritis kādai no pie mājas novietotajām automašīnām un tad ir nācies izmaksāt kompensāciju auto īpašniekam. Ir bijuši pat tādi gadījumi, kad auto īpašnieki, izmantojot iespēju, apzināti novietojuši citā laikā un vietā apskādētu automašīnu pie mājas ar slikti notīrītu jumtu un pēc tam izvirzījuši pretenzijas, ka bojājumus radījis no konkrētās mājas jumta nokritis ledus gabals. Parasti tiesa viņu prasību atzīst par pamatotu, un mājas iedzīvotājiem ir jāmaksā par automašīnas remontu.
Atsevišķi izrakstīts rēķins par jumtu tīrīšanu, manuprāt, ir laba prakse, jo apsaimniekotājs iepriekš nevar zināt, kāda būs ziema un cik reizes sezonas laikā būs jāsauc alpīnisti, tādēļ šo pakalpojumu gada tāmē neparedz. Piemēram, pērnajā ziemā alpīnistus nācās saukt trīs reizes, šogad tāda vajadzība vēl nav bijusi.
■ ■ ■
– Kādi vēl faktori ir ietekmējuši māju uzturēšanas izmaksu paaugstināšanos 2025. gadā?
– Tādu faktoru ir daudz. Piemēram, šobrīd pašvaldības vēlas, lai dzīvokļu īpašnieki vairāk rūpētos par savu māju. Ja ēkā kaut kas ir neapmierinošā stāvoklī, piemēram, fasāde, tad iedzīvotāji saņem pašvaldības uzaicinājumu to novērst. Ja aizrādījumam neseko reāli darbi, iedzīvotāji riskē ar paaugstināta nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanu.
Arī šāda situācijas noved pie nepieciešamības paaugstināt iedzīvotāju iemaksu apmēru mājas uzkrājumā turpmāk veicamajiem remontdarbiem.
■ ■ ■
– Kāpēc vairums iedzīvotāju rēķinus ar paaugstinātu maksu saņem jau janvārī, bet citi cenu pieaugumu pamanīs tikai februārī?
– Tas ir iedibinājies vēsturiski, jo pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmums rēķinus par apsaimniekošanas pakalpojumu izraksta par konkrēto mēnesi, tas ir: janvārī – par janvāri, februārī – par februāri utt. Šo pašu praksi pārņēma arī komercapsaimniekotāji. Savukārt, piemēram, Salaspilī, rēķini par visiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, tiek izrakstīti par iepriekšējo mēnesi. Tāpēc salaspilieši cenu pieaugumu gaida vēl tikai februārī.
■ ■ ■
Uzņēmuma Rīgas namu apsaimniekotājs vadītāja Taisa Štāle apstiprina, ka māju uzturēšanas cenu pieaugumu 2025. gadā izraisa ārēji faktori, piemēram, nodokļu politikas izmaiņas un inflācija:
– Saskaņā ar jaunākajiem Centrālās statistikas pārvaldes datiem 2024. gada pirmo trīs ceturkšņu vidējā inflācija valstī bija 3,3%. Tomēr cenu pieaugums mājokļu pakalpojumu sektorā vienmēr pārsniedz vidējo inflāciju. Piemēram, pēdējo piecu gadu laikā Latvijā nekustamo īpašumu apsaimniekošanas pakalpojumi sadārdzinājušies par 51%, māju uzturēšanas pakalpojumi – par 41%, bet sanitārā uzkopšana pat par 100%.
Jaunajā gadā atkal pieaugušas degvielas cenas, kas ietekmē mājas uzturēšanas pakalpojumu, tai skaitā, arī sanitārās tīrīšanas izmaksas, jo daudzi sētnieki jau tagad izmanto motorizētu tehniku.
– Iedzīvotāji jautā, kāpēc apsaimniekošanas uzņēmumiem var pieaugt administratīvās izmaksas, jo juristi un grāmatveži tāpat saņem krietni vairāk par minimālo algu.
– Jā, saņem, taču tas nenozīmē, ka apsaimniekošanas uzņēmumiem nav jāsaskaras ar jauniem izaicinājumiem. Piemēram, tagad mēs gatavojamies globālai e-rēķinu ieviešanai, kas paredzēta no 2026. gada 1. janvāra.
Turpmāk visiem Latvijas komersantiem būs pienākums izrakstīt un saņemt rēķinus elektroniski. Lai šīs prasības izpildītu, uzņēmums Rīgas namu apsaimniekotājs jau tagad ieguldīja 40 000 eiro speciālas programmatūras iegādei.
– Vai tas arī ietekmē māju pārvaldīšanas administratīvās izmaksas?
– Protams! Labi, ka pēc pāriešanas uz e-rēķinu sistēmu visi uzņēmumu savstarpējie maksājumi būs Valsts ieņēmumu dienesta pārziņā, tā palielinot ieņēmumus valsts budžetā. Vienīgi mūsu valstī sistēma tiek ieviesta uz pašu uzņēmumu rēķina, turpretim, piemēram, Dānijā, tas tika darīts par valsts līdzekļiem.
Rodas jautājums, kas pēc 2026. gada notiks ar mazajiem apsaimniekošanas uzņēmumiem, kuri nevarēs atļauties speciālu programmnodrošinājumu.
■ ■ ■
Nākamais solis, kas palielinās administratīvo slogu apsaimniekošanas uzņēmumiem, pēc Taisas Štāles domām, būs grozījumu pieņemšana Dzīvokļu īpašuma likumā, kas ieviesīs principu „parāds seko dzīvoklim”. Atgādināsim, ka saskaņā ar Ekonomikas ministrijas ieceri, pārdodot dzīvokli, īpašnieka pēdējā gada laikā uzkrātais parāds tiks nodots jaunajam īpašniekam.
– Tieši apsaimniekotājiem būs jāaprēķina, kāds parāds paliks iepriekšējam dzīvokļa īpašniekam un cik liela tā daļa tiks pārdota kopā ar dzīvokli. Tas viss pārvaldniekiem prasīs papildu resursus un izmaksas, tāpēc turpmāk tas var ietekmēt pakalpojumu maksas apmēru, uzskata eksperts.
Vai apsaimniekošanas uzņēmumiem ir tiesības paaugstināt pakalpojumu maksu?
Spēkā esošais normatīvais regulējums noteic, ka mājām, kuru īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un māju apsaimnieko pašvaldības apsaimniekošanas uzņēmums, līdz katra gada 15. oktobrim tas dzīvokļu īpašniekiem paziņo par apsaimniekošanas maksas plānoto apmēru no nākamā gada 1. janvāra.
Pēc tam iedzīvotājiem tiek dotas sešas nedēļas, lai sapulcētos un apspriestu piedāvāto cenu un savu viedokli darītu zināmu pārvaldniekam. Ja viņi to neizdara līdz novembra beigām, tad jaunā pakalpojuma maksa 1. janvārī stājas spēkā.
■ ■ ■
Savukārt pārvaldīšanas tiesības pārņēmušo māju īpašnieki, kuri apzināti izvēlējušies apsaimniekošanas uzņēmumu, pakalpojumu maksas paaugstināšanas kārtību noteic pārvaldības – pilnvarojuma līgumā.
Ierastā prakse ir tāda, ka pārvaldniekam tiek paredzēta iespēja, racionāli pamatojot maksas paaugstināšanas nepieciešamību, to piedāvāt dzīvokļu īpašniekiem. Tāpat līgumā ir noteikts laiks, kad dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu, – piekrist vai noraidīt piedāvāto. Gadījumā, kad iedzīvotāji nepiekrīt maksas palielināšanai, ir jāmeklē kompromiss – maksas pieauguma pamatojums vienmēr ir objektīvs, kā visi apstākļi, kurus apskatījām šajā materiālā.
