Жители получат для своего дома обновленный фасад – и сэкономят около 750 евро в год: как так?
Дом по ул.Бривибас, 362 в Риге этим летом замахнулся на масштабный проект ремонта фасада. Работы стоимостью более 800 000 евро организованы в сотрудничестве с домоуправлением Rīgas namu apsaimniekotājs и начались как нельзя более вовремя: из-за падающей со стен штукатурки владельцам квартир уже грозил 15-кратный рост налога на недвижимость.
Дом «сам с собой»
У дома по ул.Бривибас, 362 причудливая биография – он из тех редких построек, что появились в Риге между эпохами.
– Дом сдали в эксплуатацию в 1993 году, – вспоминает Владимир, один из активистов дома. – Можно сказать, это последний дом, который возвели ещё в переходный период, когда старая власть уходила, а новая только-только начинала работать.
Строил его завод «Альфа» – для собственных работников, хозспособом и из тех материалов, что вообще можно было раздобыть в начале девяностых.
– Строили из того, что было, – коротко резюмирует Владимир. – Качество, конечно, оказалось не лучшим. Это и так ясно.
При этом на конкурсе новостроек дом взял первое место как лучшее здание 1993 года – обстоятельство, над которым Владимир невесело подшучивает:
– В тот год вообще только наш дом и сдали в эксплуатацию. Так что, можно сказать, особой конкуренции у него и не было.
Дальше последовали три с лишним десятилетия медленного увядания, в доме постепенно открывались недостатки. Например, штукатурка, положенная наспех и не самыми умелыми руками, со временем начала отходить от стен пластами, и с каждым годом дом становился всё менее похожим на ту симпатичную новостройку, которая еще недавно побеждала в конкурсах.
Штраф как единственный аргумент
Ремонт в этой многоэтажке начался не потому, что собственники квартир вдруг прониклись заботой о фасаде – их к этому подтолкнула бюрократическая логика, довольно жестокая в своей прямоте.
– Сами жильцы стали писать в Стройинспекцию, что штукатурка ослаивается с внешних стен и падает людям на головы, – рассказывает Владимир. – А инспекция что в таких случаях делает? Приходит – и штрафует вас же самих, ведь именно жители отвечают за состояние дома.
Десять лет дом прожил под этим давлением, пока городские власти не выдвинули ультиматум: если ремонт не будет выполнен, ставка налога на недвижимость вырастет сразу в пятнадцать раз – с привычных 0,2% до штрафных 3% от кадастровой стоимости.
– И это было бы только начало, – уточняет Владимир. –Дальше пошли бы штрафы, потом признание дома аварийным, а следом – запрет на эксплуатацию. При таком развитии событий жить в своей квартиры вы уже не можете, а налоги и квартплату всё равно платить обязаны. Такого среди жителей никто, конечно, не хотел.
Пока жильцы искали строительную компанию и вели переговоры о кредите, домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs занималось менее заметной, но не менее важной работой – перепиской с рижскими городскими службами. Управляющей компании удалось добиться отсрочки повышенной налоговой ставки на весь период выполнения ремонта, а затем и полной отмены решения о её начислении – уже по факту завершённых работ. Без этой административной подстраховки дом рисковал попасть под штрафной налог ещё до того, как строители успели бы закончить хотя бы половину фасада.
Среди жильцов немало пожилых людей – тех, кому тяжело прийти даже на общее собрание в подъезде, не говоря уже о том, чтобы вникать в условия банковского кредита. Но и они, узнав, что бездействие обойдётся примерно в 750 евро дополнительного налога с квартиры ежегодно – а за десять лет это уже 7,5 тысячи, – в конце концов согласились: ремонт выходит дешевле.
– Жители у нас не то чтобы активные, – признаётся Владимир без всякого пафоса. – Им нужно было всё разжевать, объяснить, довести до сознания. Ну и, чего уж там, дубинка в виде стройинспекции тоже сыграла свою роль. Квартира у людей единственная, терять её никто не хочет.
Отказ от гранта: слишком щедрое условие
Тут надо заметить, что у дома был шанс на полную реновацию с европейским софинансированием – вопрос поднимался ещё в 2021 году, когда прошло первое голосование, но жильцы его не поддержали: показалось слишком дорого.
Вторая причина крылась в самих условиях договора с финансовым учреждением Altum, которое выдаёт кредиты и гранты на подобные проекты.
– Полная реновация предполагала и такие работы, без которых вполне можно обойтись, – например, сплошное утепление внешних стен, – поясняет Владимир. – А жильцов насторожило одно место в договоре Altum: если по ходу работ выяснится необходимость дополнительных мер по энергоэффективности, их тоже придётся выполнить – хочешь не хочешь.
У дома стены толщиной в шестьдесят сантиметров, и дополнительное утепление ему, по сути, ни к чему, посчитали активисты. Рисковать неопределённой суммой расходов жильцы не стали и пошли другим путём: совет дома вместе с домоуправлением объявили отдельный конкурс – не на реновацию, а на ремонт аварийного фасада.
Первая выбранная строительная фирма отпала сама собой – Altum счёл, что у неё недостаточно опыта и мощностей для проекта такого масштаба. Вторая компания взялась выполнить тот же объём работ за сопоставимую сумму, и на этом варианте в итоге и остановились.
Но возникает вопрос, причем тут Altum?
– Стоимость ремонта немаленькая, сразу её не выплатишь, – говорит Владимир. – Поэтому мы взяли в Altum кредит под приемлемый процент – на двадцать лет.
Получается, перед выделением денег Altum строго контролирует весь процесс, в том числе – выбор строительной фирмы. Что же, в этом можно увидеть определенные плюсы для финансовой безопасности владельцев квартир.
Что скрывается за цифрой в 827 тысяч евро
Общая стоимость проекта, по данным Александра Саковского, директора Rīgas namu apsaimniekotājs по развитию, составляет 827 294,33 евро. Собственно строительные работы – без учёта сопутствующих расходов, проектирования и надзора – обойдутся жителям в 794 458,26 евро.
– Ежемесячный платёж для владельцев квартир рассчитан исходя из 1,35 евро за квадратный метр, – поясняет Саковский. – Тем, кто предпочитает не растягивать выплату кредита Altum на два десятилетия, а погасить свою долю сразу, предложена альтернатива: единовременный взнос по ставке 207 евро за квадратный метр площади квартиры. Причём эта сумма не статична – по мере того как жильцы вносят ежемесячные платежи по кредиту, стоимость единовременного выкупа для тех, кто ещё не рассчитался, постепенно снижается.
Что делают с домом прямо сейчас
Работы охватывают фасад целиком, со всех сторон здания, но без полного утепления – от него, как уже говорилось, дом отказался.
Сейчас мастера сбивают старую штукатурку и параллельно частично утепляют торцевую часть стены (в советское время здесь планировалось пристроить другой дом, поэтому эта стена тоньше остальных). Следующим этапом станет армирование поверхности, новая штукатурка и покраска.
Отдельная больная точка – лоджии и террасы. На лоджиях полностью демонтируют старое остекление, сами лоджии и балконы приведут в порядок изнутри и снаружи, восстановят гидроизоляцию. В доме есть квартиры с просторными террасами, с которых годами протекала вода на нижние этажи.
– Надеюсь, что и эту проблему наконец решат, – говорит Владимир. – Если так, то после ремонта дом сможет спокойно дышать.
Взгляд домоуправления
О том, как этот проект выглядит со стороны управляющей компании, рассказывает Александр Саковский:
– Этот дом изначально задумывал реновацию с привлечением европейского гранта, который покрыл бы 40% от стоимости работ. Но на финальном голосовании в 2021 году жители участие в программе все-таки не поддержали. Результат налицо: сейчас всн работы по восстановлению фасада ведутся полностью за средства самих жителей, без гранта. Altum только выдал кредит на двадцать лет.
По его словам, завершить ремонт планируют через год. Но главное для жильцов уже произошло: угроза повышенного налога снята, поскольку работы официально начаты, а отсрочку и последующую отмену штрафной ставки домоуправление выбило через переписку с городскими службами.
– Цоколь тоже будут утеплять. Самое главное – у дома серьёзные проблемы с вентиляцией, и это тоже решится. В стенах будут сделаны специальные отверстия для вентиляции с клапанами. Эта технология хорошо себя зарекомендовала в Эстонии.
Не остались без внимания и протекающие террасы верхних этажей – их вскроют и заново гидроизолируют.
Взгляд архитектора: почему старая вентиляция перестала справляться
За проектирование новой системы вентиляции отвечает архитектор Татьяна Курдюмова.
– В новые отверстия специальные конструкции с клапаном для притока свежего воздуха. Он проходит через камеру и попадает в квартиру уже не холодным. Такое решение позволяет получать в квартире приток свежего воздуха, не заставляя жильцов жертвовать стеклопакетами.
Любопытно, что старая вентиляция дома формально никуда не делась – она по-прежнему устроена естественным образом, через кухню и санузел. Беда в другом.
– Раньше во всех квартирах стояли деревянные рамы, и через них шёл естественный приток воздуха. Сейчас, когда везде стеклопакеты, естественное движение воздуха нарушено.
В итоге многим приходится держать окна на постоянном проветривании – а вместе с воздухом уходит и тепло, за которое потом приходится платить. Новые клапаны в стенах должны закрыть эту брешь без больших потерь на отопление.
Что в итоге получит дом
Через год фасад дома по Бривибас, 362 будет полностью обновлён, террасы и лоджии перестанут протекать, а в квартирах наконец появится нормальная вентиляция. Штрафной налог, из-за которого весь этот механизм пришёл в движение, к тому моменту станет только неприятным воспоминанием – управляющая компания уже добилась его отмены по факту выполненных работ.
Рига получит ещё один приведённый в порядок дом на одной из главных своих улиц. А его жильцы – доказательство того, что даже самый неактивный дом можно сдвинуть с места, если вовремя объяснить людям, как дорого им обходится бездействие.
