Опыт реновации дома по ул. Крустпилс, 75/4 в Риге: экономия на отоплении позволит безболезненно выплачивать заем.
В Латвии имеется около 30000 многоквартирных домов, большая часть которых нуждается в утеплении. С 2009 года в стране действует программа государственной поддержки реновации, в рамках которой можно получить солидный грант на оплату работ. Дом по улице Крустпилс, 75/4 воспользовался этой возможностью и в 2023 году провел комплексное утепление и ремонт. Что говорят жители сегодня?
На начало 2023 года утепление прошло только в 1500 домах Латвии или в 5% многоквартирного жилого фонда. Жители, решившиеся на работы первыми, в далеком 2009-м, скоро полностью выплатят взятый на эти цели банковский кредит. Все это время они пользуются преимуществами энергоэффективного дома и сэкономили тысячи евро на отоплении.
В доме по ул. Крустпилс, 75/4 реновация состоялась только в 2023 году. Старшая по дому Елена Нечаева рассказывает, что жители довольны работами и их результатом.
Дом давно нуждался в ремонте
Елена Нечаева является председателем товарищества собственников квартир DzīB Krusts75, которое объединило жителей дома по ул. Крустпилс, 75/4. В доме всего 12 квартир, построен он был в 1961 году и давно нуждался в ремонте.
– Я переехала сюда семь лет назад и сразу увидела, что никто домом не занимается. В то время дом обслуживал кооператив, – вспоминает Елена. – Я примерно год наблюдала за ситуацией, но когда поняла, что никому тут ничего не надо, решила взять дело в свои руки.
Активные жители начали со смены обслуживающей компании. В 2019 году по отзывам и положительным публикациям выбрали домоуправление Rīgas namu apsaimniekotājs, которое уже в то время помогало своим клиентам участвовать в программах софинансирования реновации.
– Помню, приехали мы в новое домоуправление на разговор, нам сразу выложили все цифры и сметы. Разговор оказался толковым, мы к такому не привыкли в своем кооперативе, где с работниками вообще невозможно было разговаривать. Сразу скажу, что в течение всех пяти лет сотрудничества Rīgas namu apsaimniekotājs сохранил тот первоначальный подход. Мы всегда можем запросить информацию, разъяснения, встретиться с начальниками любого отдела и быстро решить важные для нашего дома вопросы, – говорит Елена.
Сразу решили – реновации быть!
Передавая дом на обслуживание Rīgas namu apsaimniekotājs, жители знали, что будут стремиться к полной его реновации. Подготовка заняла около четырех лет, параллельно в доме выполнялись небольшие ремонты и усовершенствования.
– Энергоаудитор рассчитал, что в результате утепления вашего дома потребление теплоэнергии снизится более, чем вдвое. Это было достаточным аргументом для ваших соседей, чтобы проголосовать за реновацию?
– Больше всего усилий потребовали именно переговоры с соседями. Некоторые меняли свое мнение в последний момент, некоторые были равнодушны. И все-таки в день решительного голосования девять собственников квартир выступили за начало реновации и только двое проголосовали решительно против. Еще один сосед просто не участвовал в обсуждении.
Сейчас по ул. Крустпилс, 75/4 утеплен фасад, поставлена новая крыша. Жители рассказывают, что теперь теплоузел поставлен на минимальный режим, но в комнатах все равно тепло. При этом счета за отопление намного ниже, чем у соседей в домах этого же типа.
– Не все удалось реализовать, – призналась наша собеседница. – Например, мы мечтали о капитальном ремонте лестничной клетки, но средств хватило лишь на покраску стен и потолков.
– Почему так?
– При выполнении реновации вскрылись дополнительные дефекты, пришлось перенаправить финансы на их исправление. Например, когда сняли крышу, оказалось, что под ней надо разбирать все вплоть до кирпичей, чтобы сначала отремонтировать конструкции и только затем их утеплять. Мы благодарны строителям, которые нашли решение этой проблемы и выполнили все работы в рамках бюджета.
«Соседи по району приходят с вопросами…»
– Теперь к вам приходят жители соседних домов, чтобы посмотреть, как вы справились с реновацией?
– У нас тут 17 таких трехэтажных домов, можно сказать, поселочек. Так вот, соседи приходят не только из них, но и из Кенгарагса. По разговорам понятно, что многие хотят реновировать свой дом, но пока боятся дополнительной платы (связанной с необходимостью брать кредит на реновацию, ведь программа Altum покрывает лишь до 50% стоимости работ – прим. ред.).
– А надо ли бояться этих дополнительных затрат?
– Нет, наш опыт показывает, что после реновации плата за отопление уменьшается, что компенсирует жителям дополнительные затраты на выплату кредита.
– Что теперь говорят ваши соседи, которые поначалу выступали против реновации?
– Один сосед сразу поставил квартиру на продажу по высокой цене. Это подтверждает мнение о том, что реновация дома увеличивает ценность вашей недвижимости. А второй сосед мнение действительно поменял. У него квартира на третьем этаже, и до реновации в нее снег залетал через воздуховод. Теперь все хорошо, сосед доволен.
– Что скажете старшим по дому, которые пока не знают, как взяться за организацию утепления?
– Старшему по дому важно контролировать проект и проектировщика, который перед началом работы должен не просто осмотреть дом снаружи, но и досконально его проверить. Это важно, чтобы потом вам не пришлось терять время, внося в проект дополнения и изменения.
А еще важно контролировать деньги. Наше сотрудничество с Rīgas namu apsaimniekotājs сложилось в этом отношении очень хорошо. Без моей подписи строители не получали ни цента, а если я просила управляющего что-то мне объяснить перед перечислением денег, то сразу получала нужную информацию.
Сложностей было немало
Работы в доме по ул. Крустпилс, 75/4 прокомментировал Александр Саковский, директор по развитию Rīgas namu apsaimniekotājs.
– Организация работ по этому адресу заняла около четырех лет, – говорит эксперт. – Такой же цикл прошли все семь домов под управлением Rīgas namu apsaimniekotājs, реновацию которых мы завершили в 2023 году.
Подготовка к утеплению – процесс трудоемкий, говорит Саковский. В действующей программе Altum 2022-2026 гг многие бюрократические вопросы упрощены, что позволяет жителям быстрее получать одобрение проекта и государственную подержку. Но программа 2016-2023 гг, по которой Rīgas namu apsaimniekotājs организовал реновацию семи домов, была более сложной.
– Например, на самом первом собрании владельцев квартир, где им следовало подтвердить свое желание участвовать в процессе реновации, требовалось собрать не простое большинство голосов «за», а целых 2/3, – поясняет Александр.
Немало времени требовалось, чтобы организовать людей, провести собрания, ответить на вопросы… Но даже это было не так сложно, как дальнейший процесс, говорит наш собеседник:
– Далее мы заказали для дома техническую документацию, в том числе проект, разработка которого занимает около года.
Держать руку на пульсе
– Говорят, что утверждение проекта – тоже сложный процесс.
– Это так. Когда проект был готов, его надо было согласовать в Altum вместе с остальными документами. Надо отдать должное тому, что Altum очень тщательно проверял все документы, до последней запятой, особенно то, соответствует ли проект заключению энергоаудита.
– Разрешалось ли вносить изменения в проект, не теряя гранта Altum?
– Да, это было не только разрешено, но и необходимо. В нашей практике не оказалось ни одного дома, ни одного проекта, где не пришлось бы делать по три-четыре исправления с целью как можно четко спланировать будущие работы по утеплению.
Далее началась пандемия ковида, когда стало сложнее посещать учреждения и проводить общие собрания собственников квартир.
– Какие сложности ждали вас как руководителя проекта, когда все документы дома уже были согласованы в Altum?
– За этим следовала непростая процедура закупки. В прошлой программе Altum были очень жесткие правила отбора строителя. К тому же только после завершения закупки мы уже могли рассчитать точную стоимость реновации для дома и для каждого собственника квартиры в зависимости от площади его квартиры. Эти расценки еще предстояло утвердить на общем собрании квартировладельцев.
– Для тех домов, которые решатся на утепление по государственной программе 2022-2026 гг, процедура утверждения будет такой же непростой?
– Нет, по новой программе Altum подготовка будет значительно короче, сняты многие барьеры по закупке и документации, бОльшая ответственность возлагается на руководителя проекта. Сейчас больше всего времени, думаю, будет требовать разработка проекта, что занимает плюс-минус год в зависимости от сложности будущих работ.
– Что скажете о реновации в конкретном доме по ул. Крустпилс, 75/4?
– В этом доме очень хорошие жители. Мне нравилось сотрудничество с председателем товарищества собственников Еленой Нечаевой. Она всегда помогала нам решать вопросы с собственниками квартир. Видно, что человек держит руку на пульсе дома, имеет свое твердое мнение и умеет его защищать.
Какой план на 2024 год?
– Планирует ли Rīgas namu apsaimniekotājs продолжать реновацию домов в 2024 году?
– Сейчас мы находимся в таком периоде, когда дома раздумывают об участии в новой программе реновации с софинансированием от учреждения Altum, поскольку условия ее претерпели большие изменения. Есть дома, которые уже высказали желание получить поддержку на утепление и находятся в стадии заказа проектов. Два-три дома в этом году могут начать проектирование.
– Что надо принимать во внимание, претендуя на реновацию с 2024 года?
– Если раньше государство в лице Altum сразу выделяло владельцам квартир невозвращаемый грант в размере до 50% от стоимости работ и самим жителям нужно было найти средства на финансирование оставшихся 50%, то теперь все иначе. Условный грант им будет выделяться только после окончания работ. Получается, что изначально владельцы квартир должны будут взять кредит на полную стоимость работ. К тому же максимальный размер государственной поддержки снизился с 50% до 49% от всех затрат, теперь в эту сумму не входит НДС.
Но измененная программа поддержки реновации по-прежнему очень выгодна для жителей, поскольку позволяет получить сотни тысяч евро на утепление, улучшение и укрепление дома.
