Участвовать в государственной программе реновации или ремонтировать дом по частям? Расчет на реальных примерах.
В рамках действующей программы по поддержке утепления в Латвии планируется реновировать около 120 многоквартирных зданий. Жители по-прежнему имеют право на государственное софинансирование утепления, которое по условиям программы Altum достигает 49% от относимых к реновации строительных работ без учета налога на добавленную стоимость.
Что изменилось в программе утепления?
– Нынешняя программа государственной поддержки утепления значительно отличается от той программы, которая действовала до 2023 года, – предупреждает Александр Саковский, доктор экономических наук, директор по развитию обслуживающей компании Rīgas namu apsaimniekotājs. – Теперь государственный грант не покрывает такие ремонтные работы, которые напрямую не относятся к улучшению энергоэффективности вашего дома. По нашим расчетам, он будет покрывать около 40% от стоимости необходимых дому работ, тогда как раньше жители могли получить поддержку в размере до 50%. Также грант не включает в себя налог на добавленную стоимость.
Еще один важный момент: если раньше финансовое учреждение Altum выплачивало грант уже по ходу утеплительных работ в доме, то теперь деньги будут выделены только после того, как дом реновирован и работы приняты Altum, предупреждает Александр Саковский.
– Это значит, что владельцам квартир сначала придется взять заем на полную стоимость ремонта и утепления дома, – подчеркивает эксперт. – Зато после реновации дома грант Altum будет сразу направлен на погашение большой части кредита.
Программа по-прежнему выгодна
Несмотря на изменения, участие в государственной программе реновации по-прежнему для домов выгодно. Спрос на средства Altum достаточно велик, на данный момент зарезервировано уже более 31% от доступного финансирования. Учреждение продолжает принимать заявки, а дома продолжают готовиться к их подаче.
В то же время в Латвии немало жителей сомневается в целесообразности реновации жилья: «Зачем сразу вкладывать столько денег в ремонт дома, да еще залезать в кредит? Окупятся ли вообще эти большие вложения?»
Особенно озабочены этим вопросом жители небольших домов. С одной стороны, чем меньше дом, тем больше при организации реновации финансовая нагрузка на владельцев квартир. С другой стороны, такие дома давно просят ремонта, а некоторые уже пришли в аварийное состояние.
Жителям обещали почти новый дом
– Какой выбор будет правильным для жителей маленьких домов?
– Приведу в пример дом под обслуживанием Rīgas namu apsaimniekotājs по улице Лемешу, 2а, – отвечает Александр Саковский. – Двухэтажный деревянный дом построен в 1953 году, его жилая площадь невелика – всего 401 квадратный метр, в доме восемь квартир.
К 2020 году жители дома серьезно задумались о реновации. По их поручению домоуправление заказало проект утеплительных работ, в который включили все необходимые для спасения дома работы: утепление фасада, замену крыши, утепление чердака, утепление оконных и дверных проемов, а также фундамента (с его укреплением) и цоколя.
– Замена окон была предусмотрена по необходимости, ведь многие жители уже сами поставили в квартирах новые пластиковые окна, – уточняет Саковский.
Зато в доме должна была появиться регулируемая вентиляционная система в подвале, планировалась замена окон на чердаке и в подвале, замена входных дверей, замена дверей в тамбуре. Кроме того, жители хотели провести косметический ремонт лестничной клетки, замену стояков и лежаков горячего и холодного водоснабжения и канализации, чистку и ремонт вентиляционных шахт, восстановление ливневой канализации.
У страха глаза велики
Но эта история закончилась не так позитивно, как хотелось бы домоуправлению и самим жителям.
– В июле 2021 года смета на все упомянутые работы составила 161 000 евро, – продолжает Александр Саковский. – Жители получили бы фактически новый дом и начали бы экономить на отоплении. На данный момент затраты дома на обогрев составляют 133 kWh/m2 в год. После реновации потребление теплоэнергии по этому адресу сократилось бы вдвое, до 65,6 kWh/m2.
– Что же случилось далее?
– А далее владельцы квартир посчитали смету на реновацию слишком высокой для себя даже при том условии, что примерно половину этой суммы, то есть 80 000 евро, составлял невозвратный грант Altum.
– Как житель, я понимаю их сомнения. Ведь каждому владельцу квартиры все равно пришлось бы заплатить за реновацию примерно 10 000 евро!
– А теперь примите во внимание плохое состояние дома. Если дом не ремонтировать, то он может стать непригодным для проживания. По прежней программе Altum жители могли выполнить ремонтные работы, так сказать, за половину стоимости. Теперь же владельцам квартир приходится оплачивать замену коммуникаций, ремонт конструкций по полной цене.
Цифры
В 2024 году владельцы квартир по ул. Лемешу, 2а обсуждают выполнение следующих работ:
■ замена крыши стоимостью около 40 000 евро;
■ замена лежака холодной воды – около 4000 евро.
Также дому требуется замена лежака горячей воды и установка системы циркуляции стоимостью более 5000 евро.
А теперь – за свой счет
Такая же характерная история произошла с небольшим домом по ул. Института, 3 в Саласпилсе. Этот красивый двухэтажный дом на 28 квартир построен в 1985 году. В январе 2021 года владельцам квартир была предложена смета на выполнение реновации по программе Altum.
– По решению жителей мы заказали проект и смету. Предполагалось утеплить в доме подвальные перекрытия, фасад, лоджии, цоколь и фундамент, заменить окна и входные двери, установить новую крышу с утеплением, – рассказывает Александр Саковский. – Полная стоимость работ на тот момент составляла 276 000 евро, ожидалось, что около 130 000 евро из этой суммы оплатит Altum.
Заключение энергоаудитора показало, что в результате утепления расходы теплоэнергии на обогрев дома сократились бы с 133 kWh/m2 до 55 kWh/m2 в год.
Александр Саковский говорит, что жители, увидев смету на работы, не утвердили ее на общем собрании:
– Они посчитали, что платить около 140 000 евро для дома на 28 квартир, это дорого, несмотря на будущую экономию на теплоэнергии. Однако они не учли, что в будущем вынуждены будут выполнять практически те же работы, но за свой счет.
Сумма та же, результат в пять раз скромнее
У дома по ул. Института, 3 много проблем. Ему требуется ремонт крыши, отмостки, коммуникаций, утепление хотя бы торцовых стен. По приблизительным подсчетам сейчас на ликвидацию главных проблем дома требуется около 120 тысяч евро.
– За эту сумму сейчас можно выполнить только 20% работ, которые были предусмотрены проектом полной реновации дома в 2021 году, – считает Игорь Трубко, глава совета Rīgas namu apsaimniekotājs. – К тому же частичный ремонт не поможет дому достичь экономии тепла, заявленной в отчете энергоаудитора.
Представители дома уже обратились к управляющему с просьбой выделить заем на выполнение самых важных работ. Это возможно благодаря тому, что у Rīgas namu apsaimniekotājs имеется кредитная линия, оформленная в Altum.
– Однако владельцы квартир должны вернуть краткосрочный заем за три года с высокими процентами (6%), тогда как за реновацию они расплачивались бы в течение 15 лет под низкий процент (3%), – подчеркивает Игорь Трубко. – С этой точки зрения участвовать в программе повышения энергоэффективности намного выгодней, чем выполнять работы по частям.
Период относительной стабильности
Александр Саковский говорит, что в ближайшие годы в Латвии не ожидается такого резкого роста цен на строительные услуги, какой мы наблюдали в 2022 году:
– Мы вступили в период относительной стабильности. Если не появятся неожиданные факторы, каким, например, стала война в Украине, то расценки на реновацию жилых домов будут прогнозируемыми. Это важно для жителей, которые прямо сейчас решают, приступать ли к подготовке своих домов для участия в программе Altum.
Однако в отдаленной перспективе любые ремонтные работы все-таки подорожают. И тут действует принцип – «Чем раньше отремонтировал, тем большую выгоду получил».
Положительный опыт
В пример можно поставить опыт небольшого дома по ул. Миера, 21 в Саласпилсе, который решился на полную реновацию в далеком 2014 году.
Жители двухэтажного дома на шесть квартир не побоялись проголосовать за работы стоимостью 30 051 евро, хотя десять лет назад это была внушительная сумма. В то время государство выделяло поддержку жителям через Латвийское агентство инвестиций и развития (LIAA).
Жители дома по ул. Миера, 21 в Саласпилсе в 2014 году получили от LIAA грант на сумму 14 138 евро. Возвращать эти деньги не нужно.
Сами владельцы квартир должны заплатить за реновацию 15 912 евро, срок займа составил 15 лет.
Сегодня жители продолжают выплачивать кредит, что обходится примерно в 0,40 евро на квадратный метр жилплощади ежемесячно. В 2014 году эта сумма казалась очень большой, но жители дома по ул. Миера, 21 не ошиблись. Они уже десять лет экономят теплоэнергию, дом по-прежнему в хорошем техническом состоянии, а взносы квартировладельцев на выплату кредита даже меньше, чем ежемесячная плата в накопительный фонд во многих нереновированных домах.
