На днях многие жители получили от домоуправления новые счета и обратили внимание на рост платы за обслуживание. С чем связано подорожание услуг домоуправления в январе 2025 года?
Понятно, что в течение времен ничто в Латвии не дешевеет. Но какое повышение платы за обслуживание дома следует считать адекватным в 2025 году?
— Оправданной можно считать прибавку в 7-12%, — говорит глава Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко. – Чем меньше площадь дома, тем сильней выросла квартплата.
— Почему так?
— Возьмем оплату труда дворника, который, как правило, получает минимальную зарплату. В 2025 году минимальная зарплата в Латвии выросла с 700 до 740 евро, соответственно, повысились и социальные взносы работодателя. Есть большая разница, делить эти дополнительные затраты на жителей пяти-шестиквартирного дома или дома на 80 квартир.
— Но не все дворники получают даже минимальную зарплату!
— Правильно, но это не всегда спасает собственников квартир от повышения платы. Если дворник получает меньше 740 евро, работодатель все равно обязан заплатить за него социальные взносы, соответствующие установленной минимальной зарплате.
■ ■ ■
— Есть ли дома, которые не ощутят роста платы за обслуживание?
— Есть дома, в которых рост будет менее заметен благодаря тому, например, что жители уже ранее проголосовали за повышение зарплаты дворнику. У нас имеются случаи, когда владельцы квартир, не желая терять хорошего дворника, общим решением сами повышали его зарплату до 750-800 евро.
— Такие дома защищены от роста платы за обслуживание?
— Увы, нет, потому что с 1 января повысилась не только минимальная зарплата, но и налоги на топливо, стоимость строительных материалов и проч.
■ ■ ■
— Какие именно услуги люди оплачивают в рамках платы за обслуживание дома?
— Это санитарная уборка, административные расходы домоуправления, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем. Отдельно начисляются взносы в общедомовой ремонтный фонд.
— Что такое административные услуги домоуправления?
— Например, это услуги юристов, которые заключают договора с поставщиками услуг и ведут суды с должниками, работа бухгалтеров, которые рассчитывают плату за тепло и воду для каждой квартиры, труд управдомов, отвечающих за организацию работ в каждом конкретном доме, и многое другое.
— А что входит в техническое обслуживание и содержание общедомовых систем?
— Это работа мастеров, которые регулярно заботятся об исправности общедомовых систем отопления, подачи воды, электроснабжения.
■ ■ ■
— Входят ли в плату за обслуживание такие услуги, как очистка крыши от снега и льда? Жители сообщают, что домоуправления начали выставлять за эти работы дополнительные счета.
— Да, очистка крыши – обязательное действие по обслуживанию дома. Иногда владельцы квартир говорят: «Не надо нам чистить крышу, снег сам растает». Но полиция самоуправления действительно следит за тем, как домоуправы выполняют эту работу, и оплата услуги альпинистов сегодня дешевле, чем штраф за неочищенную крышу. К тому же в нашей практике были случаи, когда снег падал на припаркованные внизу машины и дому приходилось выплачивать владельцу автомобиля компенсацию. Более того, некоторые автомобилисты специально ставили свои побитые машины под плохо очищенной крышей, а потом сообщали, будто повреждение нанесено куском льда. Как правило, суд признает их иски обоснованными и дому приходится оплачивать ремонт машины.
Что касается отдельных счетов за чистку крыши, то я считаю это правильной практикой, поскольку домоуправление не может заранее знать, сколько раз за сезон придется звать альпинистов. Например, в прошлом году мы в течение зимнего сезона успели три раза почистить крыши отдельных домов, а в этом году необходимости в этом не было вообще.
■ ■ ■
— Что еще повлияло на стоимость платы за обслуживание?
— Сейчас самоуправления хотят, чтобы владельцы квартир больше заботились о состоянии своих домов. Если здание имеет дефект, например, неудовлетворительное состояние фасада, то жители получают от Думы предписание провести ремонт. Если этого не сделать, то жителям придется платить повышенный налог на недвижимость. Все это приводит к необходимости увеличивать взносы жителей в общий накопительный фонд дома.
■ ■ ■
— Почему одни дома уже получили обновленные счета в январе, а другие заметят подорожание только в феврале?
— С самого начала сложилось так, что муниципальные и государственные обслуживающие организации выставляли счета за обслуживание в текущем месяце, то есть в январе – за январь, эту практику переняли и многие частные домоуправления. Но в Саласпилсе, например, счета за обслуживание исторически выставлялись за прошлый месяц. По этой причине жители этого города увидят повышение цен в феврале, а не в январе.
■ ■ ■
Руководитель предприятия Rīgas namu apsaimniekotājs Таиса Штале подтверждает, что повышение цены на обслуживание домов в 2025 году вызвано такими внешними факторами, как изменение налоговой политики и инфляция:
— По последним данным Центрального статистического управления, одна только средняя инфляция по стране за первые три квартала 2024 года составила 3,3%. Однако повышение цен в сфере обслуживания жилья всегда обгоняет среднюю инфляцию. Например, за последние пять лет услуги управления недвижимостью в Латвии подорожали на 51%, услуги технического содержания домов – на 41%, а санитарная уборка – на 100%.
В новом году уже подорожало топливо, что скажется на стоимости услуг технического содержания дома и даже санитарной уборки, поскольку многие дворники уже используют моторизованную технику.
— Жители спрашивают, почему могут вырасти административные затраты домоуправлений, ведь юристы и бухгалтера и так получают больше минимальной зарплаты.
— Да, но перед обслуживающими организациями стоят новые вызовы. Например, уже сейчас мы должны готовиться к глобальному введению е-счетов, запланированному на 1 января 2026 года.
Впредь все предприятия Латвии должны будут выставлять и получать счета в электронном виде. Например, нам в компании Rīgas namu apsaimniekotājs пришлось уже сейчас вложить 40 000 евро в закупку специальной программы.
— Это влияет на административные затраты на обслуживание домов?
— Именно так! Хорошо, что после перехода на систему е-счетов все взаимные расчеты предприятий будут на контроле у Службы госдоходов, что позволит увеличить доходы в государственный бюджет. Но у нас систему вводят за счет самих предприятий, тогда как в Дании, например, это делалось за счет государства.
Возникает вопрос, что с 2026 года будет с маленькими обслуживающими организациями, которые не могут позволить себе специальную программу.
■ ■ ■
Следующим шагом, который повысит административную нагрузку на домоуправления, по словам Таисы Штале, станет принятие поправок к Закону о квартирной собственности и введение принципа «долг следует за квартирой». Напомним, что по идее Министерства экономики при продаже квартиры к новому владельцу будет переходить коммунальный долг старого собственника, накопившийся за последний год.
— Именно домоуправлениям нужно будет подсчитывать, какой долг останется за прежним квартировладельцем, а какой будет «продан» вместе с квартирой. Все это потребует от управляющих дополнительных ресурсов и затрат, следовательно, в будущем может сказаться на размере платы за обслуживание, — считает эксперт.
Имеют ли домоуправления право повышать плату за обслуживание?
В нормативных актах указано, что домоуправление действительно имеет право повышать плату за обслуживание. Если собственники квартир не переняли управление в свои руки и дом обслуживает муниципальное домоуправление, то к 15 октября каждого года оно должно оповестить квартировладельцев о плате за обслуживание с 1 января.
Далее у жителей есть время, чтобы собраться и обсудить предложение домоуправа. Если они не сделают этого до конца ноября, то с 1 января новая плата за обслуживание вступит в силу.
■ ■ ■
В домах, где жители переняли управление и сознательно выбрали обслуживающую организацию, порядок повышения платы за обслуживание устанавливается уже не правилами Кабинета министров, а договором между владельцами квартир и домоуправлением.
Как правило, в таких домах также предусмотрено право управляющего раз в год пересматривать плату за обслуживание. Предприятие информирует жителей о будущем размере счетов. Если сообщество собственников квартир не подаст возражения в указанный в договоре срок, то новая плата за обслуживание по умолчанию вступает в силу.
