Что происходило в домах под управлением RNA в 2023 году и что предприятие планирует в новом сезоне?
Уходящий год был сложным и для владельцев квартир, и для обслуживающих организаций. Как провело его одно из самых крупных домоуправлений страны – Rīgas namu apsaimniekotājs?
«Переняли пять домов»
В этом году исполнилось 18 лет со дня основания обслуживающей организации Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA) – так сказать, совершеннолетие. На данный момент предприятие обслуживает около 300 домов в Риге и Рижском районе, в том числе – в Юрмале, Саласпилсе и Гаркалне, рассказывает председатель совета RNA Игорь Трубко.
– В этом году под управление RNA перешли еще пять домов, – говорит Трубко, – в свою очередь, ушли от нас только два дома, что считаю очень хорошим результатом.
– Почему дома приходят к RNA?
– Мы предлагаем клиентам экономически оправданную цену за обслуживание – без накруток. К тому же, у нас с самого начала действует особая система, при которой важные решения по ремонтам, благоустройству, накоплениям дома зависят от самих владельцев квартир.
– А почему дома уходят?
– В нашу цену за обслуживание не включены услуги экстра-класса. Если дома хотят много дополнительных услуг, для них выгоднее, например, перенимать управление в собственные руки.
– Что поменялось в этом году для управляющих и владельцев квартир?
– Изменилась судебная практика в случаях с повреждением застрахованных квартир. Теперь, если в доме случилась авария, в которой повреждена отдельная застрахованная квартира, суды все чаще выносят решения о взыскании ущерба с управляющей организации. Это происходит, если в доме истек нормативный срок службы коммуникаций или конструкций, а управляющий вовремя не предложил собственникам проголосовать за их замену.
– Что это значит для владельцев квартир?
– В следующем году наше предприятие будет проводить в домах письменные опросы владельцев квартир, предлагая им проголосовать за замену устаревших коммуникаций. Важно не пропустить такой опрос и принять осознанное решение о ремонте и источниках его финансирования.
– Что вы особо отметили бы в работе RNA за 2023 год?
– При нашем предприятии начал в полную силу действовать шашечный клуб RNA dambretes klubs. За это время члены клуба завоевали медали чемпионата Латвии, идут еженедельные занятия для детей, проходят турниры. Приятно, что помещения RNA заняты под такое полезное дело и ребята могут обучаться игре, оплачивая только работу тренера.
«Платежная дисциплина – 98%»
Председатель правления RNA Таиса Штале рассказывает, что в следующем году клиентов предприятия ждет только умеренный рост платы за обслуживание в размере 2–5%:
– Связано это с повышением минимальной зарплаты с 620 до 700 евро и объективным ростом других издержек.
– Какие еще изменения смогут увидеть владельцы квартир?
– Недавно поменялось законодательство по работе с дебиторами, поэтому в 2024 году мы вынуждены будем ускорить работу с должниками. Это подразумевает более строгий надзор за оплатой счетов, в том числе за тем, насколько добросовестно жители выполняют соглашения о постепенной выплате долгов.
– Как в целом у RNA обстоят дела с долгами жителей?
– Платежная дисциплина наших клиентов очень хорошая, она составляет 98–99%, несмотря на рост тарифов.
– Какие новые услуги вы предложите клиентам?
– Многие дома сейчас желают участвовать в программах софинансирования ремонтных работ от самоуправления или финансового учреждения Altum. Но важным условием для этого является создание общества собственников, соответственно, в обществе должна вестись отдельная бухгалтерия. В этом году RNA прошло лицензирование в Службе госдоходов и теперь может оказывать обществам собственников услуги ведения бухгалтерии.
– Может ли такую услугу получить общество, которое самостоятельно управляет собственным домом?
– Да, конечно.
– Продожают ли жители копить деньги в ремонтных фондах домов?
– Да, и очень активно. В этом году в ремонтные работы было вложено около двух миллионов евро из накопительных фондов. Тем временем владельцы квартир за 11 месяцев года уже накопили около 1,5 миллионов евро на ремонты в следующем сезоне.
– Что делать, если дому необходим ремонт, а нужные средства еще не накоплены?
– В таком случае владельцы квартир могут воспользоваться кредитной линией, которую мы предоставляем в сотрудничестве с финансовым учреждением Altum. Это позволит им выполнить работы уже в 2024 году, а расплачиваться за них постепенно. Мы предполагаем, что на эти цели владельцам квартир в следующем сезоне будет доступно около миллиона евро.
«Жители охотно участвуют в организации ремонтных работ!»
Виктория Кураева, главный инженер RNA, отмечает, что в 2023 году многие дома продолжали заниматься заменой внутренних коммуникаций, давно отслуживших свое:
– Сначала представители домов приходят на консультацию, затем за помощью в организации принятия общего решения о ремонте и выборе строителей.
– Сколько в 2023 году стоила замена труб?
– Возьмем стандартный девятиэтажный дом, в каждой квартире которого имеется по одному-два комплекта стояков холодной, горячей воды и канализации. В этом сезоне замена одного комплекта стояков на высоту девяти этажей с проводкой через межэтажные перекрытия стоила 5,5-6 тысяч евро. Есть дома, которые каждый год меняют стояки на ту сумму, которую успевают накопить в общем доме. Но у домов также есть возможность провести замену всех стояков единовременно. В таком случае они могут заключить с RNA договор о постепенной оплате работ в течение двух-трех лет.
– Какие дома вы можете похвалить за активное сотрудничество с домоуправлением в организации ремонтов?
– Например, небольшой двухэтажный дом по ул. Саулкрасту, 2/1 в Риге перешел к RNA в начале 2023 году, и практически сразу его жители откликнулись на наше предложение заменить крышу. Фирма Wall успешно выполнила работу, эту зиму дом встретил под новой кровлей, что предотвратит его разрушение.
Дом по ул. Картупелю, 45 в этом году заменил все стояки: трубы были сильно заросшими, имелись проблемы с подачей воды.
Большие работы мы провели в Саласпилсе, где предприятие Salaspils Siltums выдало предписание о модернизации теплоузлов. Перед началом отопительного сезона мы в сотрудничестве с компанией Termotex провели их реконструкцию. Для жителей это означает более надежную подачу тепла, а в перспективе – и его экономию.
Также в этом году многие дома приняли решение о ремонте входных узлов, конкретно – степенек. За годы экспуатации крылечки потрескались, покосились, провалились, местами даже стали опасны для жителей.
Такие работы мы выполнили по многим адресам: например, в доме литовского проекта по Вецмилгравской 1-й линии, 45, в сталинском доме по ул. Валгума, 22, по ул. Ригондас гатве, 6 и даже в юрмальской новостройке по пр. Дзинтару, 39. Увы, качество новостроек нередко оставляет желать лучшего.
– А что с состоянием дорог во дворах?
– Это еще один больной вопрос. Сейчас в Риге стартовала муниципальная программа софинансирования благоустройства придомовых территорий, но отдельные дома уже не могли ждать помощи города. Например, дом по ул. Берзпилс, 3 заказал реконструкцию дорожки и тротуара за собственные средства. Такие работы для трехподъездного дома в этом году стоили 15–18 тысяч евро.
«Закончена реновация сразу семи домов»
Александр Саковский, директор по развитию RNA, рассказал об успехах предприятия в выполнении масштабных работ по утеплению и ремонту домов:
– Мы в этом году одновременно закончили и сдали реновационные работы сразу по семи адресам. Самый большой из утепленных домов находится по ул. Бривибас, 352, в нем 38 квартир, а самый маленький имеет только 16 квартир и находится по ул. Маскавас, 137.
Каждый проект был по-своему непростым, но мы успешно решали проблемы и пытались находить компромиссы. Сразу скажу, что ни один из семи домов не обошелся в ходе ремонтных работ без исправления проекта или энергоаудита, поправок к сметам. То есть работа RNA заключалась не только в подготовке дома к началу строительных работ, но и в ежедневном контроле ситуации до самого окончания утепления.
Мы довольны результатами работ и полученным опытом. Многие другие организаторы не успели сдать работы в срок, определенный Altum, мы же со всеми задачами справились вовремя.
– Дома под управлением RNA участвовали в программах софинансирования ремонтов из бюджета Рижской думы?
– Да, в двух домах – по ул. Гертрудес, 99/1 и ул. Валмиерас, 39 по программам самоуправления было проведено укрепление подвальных перекрытий. А в домах по ул. Артилерияс, 56 и ул. Скарню, 7 на условиях муниципального софинансирования были отремонтированы фасады и крыши.
– В следующем году продолжите ремонты по программам Рижской думы?
– Да, заявки на помощь по программе устранения опасных ситуаций в 2024 году поданы для домов по ул. Авоту, 16, ул. Гертрудес, 99/2 и ул. Кр. Валдемара, 119. Также работаем над заявками от домов, которые хотят получить софинансирование на ремонт фасадов.
– В этом году Рижская дума запустила программу софинансирования для работ по благоустройству дворов. Поможете жителям воспользоваться ею?
– Да, обязательно. Ведь Рижская дума предлагает домам софинансирование в размере до 50% от работ, но не более 10 000 евро по малой программе благоустройства или не более 30 тысяч евро по большой программе. Мы начали работать с жителями, обобщаем желания домов, постепенно готовимся к подаче заявок.
– Какой дом вы хотели бы особо отметить за удачное сотрудничество в 2023 году?
– Наверное, это дом по ул. Артилерияс, 56. Жители по этому адресу не имели больших накоплений, но очень нуждались в ремонте. Мы подготовили для них заявку на участие в программе софинансирования Рижской думы, что помогает сократить расходы жителей на 30 000 евро. Но самоуправление выделяет средства только после того, как работы закончены. Встал вопрос, где прямо сейчас взять деньги, чтобы начать ремонт? По решению жителей мы подали от их имени заявку на получение займа от финансового учреждения Altum, которое имеет на такие случае особую программу. Получается, что грамотная работа управляющего и инициатива жителей помогли дому воспользоваться сразу двумя программами помощи.
– В этом году Altum начал принимать заявки жителей на софинансирование утепления домов уже по новой программе, в рамках которой до 2026 года доступны гранты на общую сумму 57 миллионов евро. Дома под управлением RNA будут претендовать на помощь в реновации в 2024-м?
– Да, интерес со стороны жителей к новой программе есть, хотя она и не такая выгодная, как программа софинансирования 2016–2023 гг. Сейчас мы ведем подготовительную и разъяснительную работу, регистрируем в домах общества собственников, готовимся к заказу энергоаудитов. На сегодня с вопросами об утеплении обращаются многие, 3–4 дома уже готовы к оформлению заявок.
