За последние 12 лет в многоквартирном доме по ул. Биезиня, 6 проведено два десятка крупных ремонтных работ: как такое возможно?
Каждый владелец квартиры хочет, чтобы его дом был красиво отремонтирован, но далеко не каждый готов вложить в это собственные силы и время. Наталья Михневич согласилась стать старшей по дому много лет назад и говорит, что просто не могла иначе: «Это трудная работа, но кому-то нужно ее делать».
«Надо же, как ухоженно!»
С первого взгляда видно, что дом по ул. Александра Биезиня, 6 отличается от соседних многоэтажек. Чистый входной узел, тщательно герметизированные межпанельные швы…
– Ремонт в подъезде был выполнен в 2017 году, – говорит Наталья Михневич, – но посторонние люди, которые приходят в гости к жителям, по сей день удивляются: «Надо же, как ухоженно!»
Подъезд, действительно, отремонтирован с любовью к деталям. Например, у почтовых ящиков предусмотрен специальный стенд для рекламных материалов («Чтобы разносчики рекламы не бросали листовки и журналы по почтовым ящикам, и каждый житель мог выбрать ту рекламу, которая ему интересна»). У входа в подъезд, пол тамбура выложен специальным кафелем из каменной массы. Площадка первого этажа имеет эпоксидное покрытие («Сначала мы просто красили пол, но краска постоянно стиралась. Эпоксидное покрытие было не дешевым, но очень эффективным решением и служит вот уже несколько лет без повреждений»).
«Могу с чистой совестью рекомендовать этих работников!»
В копилке дома по ул. Биезиня, 6 много таких эффективных решений, к которым жители пришли на собственном опыте. Например, в этом году была завершена полная замена стояков во всех 40 квартирах, а также заменены трубы холодной и горячей воды в подвале и на чердаке. Ранее была произведена замена канализационной магистрали.
– В прошлом фирма ARTS Būve выполняла в нашем доме работы в качестве субподрядчика, – комментирует Наталья. – Мы присмотрелись – ребята работают качественно и профессионально, на редкость очень добросовестно и быстро, без перекуров, аккуратно и убирают за собой весь строительный мусор, даже пылесосят специальным, профессиональным пылесосом. Когда зашла речь о замене стояков в квартирах, решили довериться этой фирме и не прогадали. Теперь могу с чистой совестью рекомендовать ARTS Būve любому дому, который задумывается о замене коммуникаций.
Вопрос актуальный, ведь менять трубы в ближайшие годы придется практически всем домам Риги, которые не успели сделать это ранее. Согласно правилам Кабинета министров (да и здравому смыслу) срок эксплуатации систем водопровода и канализации в домах советской уже давно закончился.
Нужен деятельный представитель
Однако к чему забегать вперед? За последние 12 лет в доме по улице Биезиня, 6 выполнено так много важных ремонтов, что Наталья сбивается со счета:
– В моем списке не менее 20 крупных работ, еще многое со временем просто забылось.
А ведь еще в 2010-е годы это был дом как дом. Во всех решениях жители полагались на свое домоуправление и не видели смысла вникать в ремонтные вопросы самостоятельно.
– В то время наш 10-этажный дом 119-й серии находился под обслуживанием муниципального домоуправления Zemgale, – рассказывает старшая по дому. – За двадцать с лишним лет домоуправление выполнило в нашем доме всего лишь три крупные ремонтные работы и при этом в отчете за 2011 год сообщалось, что за домом числится долг в 5000 латов.
Сама Наталья имеет совсем не женскую специальность инженера-кораблестроителя, специализация судостроение-судоремонт, и начинала свою карьеру на Рижском судоремонтном заводе (A/S Rīgas kuģu būvētava).
В дальнейшем – соучредитель бизнеса по производству и изготовлению детских настольных игр и полиграфических проектов.
На фирме было разработано 22 вида детских настольных игр, а электронные игры собирали из привезенных комплектующих деталей (помните знаменитого «Волка», который должен был ловить яйца?). Еще позже Наталья освоила профессию компьютерного дизайнера. «Я была и разработчик, и бухгалтер, и делопроизводитель», говорит она о тех временах.
Когда в доме вскипело недовольство работой домоуправления, на первом же общем собрании именно Наталью выбрали в правление дома и попросили разобраться с накопившимися проблемами.
С чего начинали? Потери воды!
Наталья взяла на себя эту ответственность, поскольку любит честность и справедливость:
– А честности и справедливости тогда в наших отношениях с домоуправлением не было. Мы не могли получить от управляющего ответы на многие вопросы, но самое главное – договор аренды хозяйской земли. Накопились и другие серьезные проблемы.
Одна из таких болезненных для людей проблем – потери воды. Общедомовой счетчик Rīgas ūdens фиксировал, что жители дома ежемесячно потребляют 350-370 кубометров воды в месяц, а сами жители сдавали показания квартирных счетчиков на 250-270 кубометров. Для дома ежемесячно возникал перерасход с разницей в 80-100 м3, оплату которого домоуправление, согласно правилам Кабинета Министров (КМ), распределяло между всеми собственниками квартир в зависимости от их индивидуального потребления.
– Получалось, что честные люди, сдавшие реальные показания счетчиков, больше всех платили за потери воды, а воришки не платили ничего, – вспоминает моя собеседница
Почему столько земли?
Вторая проблема, как уже было сказано, касалась прилегающего земельного участка. Дом по ул. Биезиня, 6 расположен на двух участках, один из которых был муниципальным, а второй хозяйским. Жители ежегодно оплачивали налог на недвижимость за землю и аренду хозяйского участка за территорию в размере около 6000 м2.
– Соседи спрашивали: «Что это за земля? Почему так много?» – говорит Наталья. – Однако в домоуправлении нам не удавалось получить даже план земельной привязки.
План оказался в руках жильцов по чистой случайности, и позже мы выяснили, что оплачивали землю, фактически прилегающую к другим домам, а также дорогу, входящую в красные линии общественных дорог, принадлежащих Рижскому самоуправлению, т.е. городу Рига.
Решение есть!
Проблемы казались нерешаемыми, но все-таки они требовали решения, вспоминает старшая по дому:
– Я начала с того, что нашла единомышленников, и для начала мы стали устраивать ежемесячные проверки счетчиков воды, сверяли реальные показания с теми, которые собственники квартир передавали в домоуправление. Рассматривали варианты замены счетчиков воды на приборы более высокого уровня со считыванием показаний. Параллельно начали работать над вопросом с землей.
Один из юристов, к которым Наталья обращалась в те дни, пояснил, что договор на аренду хозяйской земли от имени жителей заключен домоуправлением. Если домоуправление не желает его расторгнуть, то единственный выход – перейти к другой обслуживающей организации. После этого договор аренды будет расторгнут автоматически.
С этого момента владельцы квартир по ул. Биезиня, 6 начали обдумывать переход к другому управляющему. Интересовались делами других домов, прислушивались к рекомендациям и выбрали для себя обслуживающую организацию Rīgas namu apsaimniekotājs.
«Ни разу не пожалела о нашем выборе»
– С того времени прошло 12 лет, – говорит Наталья, – и я ни разу не пожалела о нашем общем выборе. Да, бывали сложные ситуации, бывали и бывают споры… Но в новом домоуправлении мы нашли помощников. Например, глава юридического отдела Рута Гринберга помогла нам полностью разобраться с вопросом привязки земельного участка.
В результате самоуправление признало ошибку в определении функционально необходимого дому участка, провело коррекцию и в течение трех лет сделало жителям полный возврат переплаченных ими средств. Сегодня, рассказывает Наталья Михневич, функциональный участок дома значительно меньше, чем был 12 лет назад:
– Муниципальную землю под домом мы приватизировали и платим за нее только налог на недвижимость, а пользование хозяйской землей стоит каждому собственнику 1,5-2 евро в месяц, в зависимости от метража квартиры. В сравнении, раньше собственник трехкомнатной квартиры платил за аренду хозяйской земли 35-36 евро в квартал. Сейчас функционально необходимый участок дома составляет всего 1607 м2, в т.ч. 1064 м2 земля, приватизированная жильцами, и 543 м2 – хозяйский участок, за который принято общее решение собственников дома на выкуп и приватизацию.
Потери воды резко снизились
Практически сразу после перехода под управление Rīgas namu apsaimniekotājs, удалось решить и вопрос с потерями воды. В начале 2013 года во всем доме были установлены водяные счетчики класса С и электронная система считывания показаний расхода воды. Разработанные правила пользования системой исключали несанкционированное вмешательство.
Причем первые восемь лет после установки, счетчики не было нужды верифицировать, т.к. годовые проверки не выявляли расхождений с фактическими показаниями счетчиков. Наталья говорит, что ежемесячно получала все показания, а раз в год делала обход квартир, чтобы сделать сверку:
– Заменяли только те приборы, которые выходили из строя, что сразу было видно по их электронным и фактическим показаниям.
Установка новых счетчиков и электронной системы считывания помогла жителям резко снизить потери воды до 2%
Но со временем старшей по дому все же пришлось обратиться в предприятие Rīgas ūdens:
– Я стала замечать, что после замены общедомового счетчика, который находится в собственности Rīgas ūdens, потери воды с каждым месяцем постепенно растут и спустя уже 1,5-2 года доходят до 20-30% и более. Заподозрив, что причина в общедомом счетчике Rīgas ūdens, связались с предприятием. Спасибо ему, что нашло техническое решение проблемы. Вдобавок мы установили собственный контрольный счетчик за счетчиком Rīgas ūdens и хочу посоветовать всем остальным домам: такой прибор помогает точней следить за ситуацией.
Начали с субботника
Когда две основные проблемы дома были решены, Наталья и ее единомышленники в сотрудничестве с домоуправлением Rīgas namu apsaimniekotājs взялись за другие необходимые работы.
Собственники квартир начали с общедомового субботника, на котором тщательно вычистили подвал и чердак. Затем были произведены работы по восстановлению канализационной вентиляции на чердаке, так как она оказалось разобранной и не выполняла своей функции, из-за чего в подъезде был нехороший запах.
За восстановлением вентиляции на чердаке последовала установка сенсорных датчиков и освещения в подъезде, замена теплообменника и циркуляционного насоса в теплоузле с небольшой реконструкцией.
Зачем обновлять вентили?
– Далее, – рассказывает моя собеседница, – я поняла, что дому требуется восстановление вентилей на трубах систем водоснабжения и теплоснабжения. Ведь раньше, если случалась авария или требовался ремонт, замена батарей, к примеру, то необходимо было отключать воду или тепло во всем доме, т.к. старые вентили заржавели и не работали. После замены вентилей мы получили возможность отключать лишь отдельные стояки по необходимости и заодно мы установили систему автоматической отвоздушки. В дальнейшем замена вентилей сыграла большую роль при замене общих инженерных коммуникаций.
После этого ремонтные работы в доме по ул. Биезиня начали набирать обороты. В новом строительном сезоне по этому адресу была проведена полная замена герметизационных швов между панелями.
Строители не просто промазали старые швы герметиком, подчеркивает старшая по дому. Нет, они полностью вычистили эти швы и заполнили их по новым технологиям, например, в каждый стык были установлены специальные трубочки, чтобы панели и швы могли «дышать».
Вход в помещение мусорных контейнеров – только по чипам!
– После этого нам пришлось дважды провести частичный ремонт крыши дома, крыши козырька входа в подъезд, были установлены ливневые стоки, – перечисляет Наталья. – Потом последовала очистка и дезинфекция центрального мусоропровода, его заварка. Одновременно мы отремонтировали помещение для мусорных контейнеров, установили новые металлические двери и доступ по чипу. Также у нас установлена охранная система в подъезде – кодовый замок и домофоны в квартирах.
Список работ, о которых рассказывает Наталья, занимает два листа. Если не записать – обязательно что-то забудешь:
– Смотрите, вот тут мы еще меняли тросы в шахте лифта, это важный ремонт, без которого лифт мог вообще оборваться, а это небезопасно для жителей…
А потом прошел ремонт входного узла в дом: мастера покрасили его внутри и снаружи, заменили почтовые ящики, которые были в страшном состоянии, заменили вторую, внутреннюю деревянную дверь на дверь-стеклопакет, отремонтировали и покрасили старые металлические входные двери. Установили новые стеклопакеты над входной дверью и выход на крышу дома.
Жителей ждал приятный сюрприз
После ремонта лестничной клетки Наталья всерьез взялась за коммуникации. В доме заменили полностью всю канализационную магистраль. И в квартирах, и в подвале. На чердаке – трубы горячей воды. И вот – вишенка на торте: в этом году дом по ул. Биезиня, 6 закончил полную замену труб водоснабжения и в квартирах, и в подвале. На простом языке – все стояки и лежаки заменены!
– Многие жители очень переживали, когда узнали о предстоящем ремонте, потому что видели подобные работы у своих родных и знакомых. «Что ж, придется заново делать ремонт в квартире», – вздыхали и переживали соседи, но понимали, что замена труб необходима. Кто-то из соседей утверждал, что мастера поломают стены, заставят жильцов разбирать кухонные гарнитуры: «Иначе эти трубы никак не заменить». Какой же приятный шок мы испытали, когда работники компании ARTS Būve провели замену стояков, практически не нарушив обычной жизни в доме! Нашли подход к каждому жителю и индивидуальное решение проблемы с каждым собственником, – радуется теперь Наталья. – Многие до сих пор недоумевают, как им это удалось сделать?
По ее словам, в каждой квартире работники настилали картон перед началом работ, а после завершения убирали так тщательно, что хозяева только ахали:
– Такой же подход, между прочим, мы увидели и при замене лежаков в подвале. Пойдемте посмотреть?
Спускаемся в подвал. Как человек, побывавший в подвалах многих рижских домов, могу подтвердить, что все работы выполнены с ювелирной тщательностью (увы, передать это на фотографиях невозможно, но приехать посмотреть можно). Также мастера учли все пожелания старшей по дому: например, сделали отдельное подключение для дворника и летнего полива насаждений у дома.
Чтобы двор радовал
Про эти насаждения тоже следует сказать хотя бы два слова. Наталья говорит, что весной жители дома выделяют небольшое финансирование из общих накоплений для покупки рассады:
– С каждым годом все больше входим во вкус, хотим, чтобы наша территория радовала глаз. За насаждениями ухаживает одна из соседок, на что мы также предусмотрели небольшие средства.
Следующая работа – установка видеонаблюдения
На этом список работ в доме по ул. Биезиня, 6 не закончен, наверняка что-то выпало из памяти, что-то показалось незначительным… Но Наталья не устает повторять, что за последние 12 лет в доме сделано в разы больше, чем при прежнем управляющем. А значит, жители не ошиблись, решившись на перемены.
Напоследок – главный вопрос:
– Наталья, я насчитала около 20 крупных работ по благоустройству. Расскажите, какие ремонтные взносы жители делают в накопительный фонд дома?
– С 2014 года мы платим в накопительный фонд по 0,21 евро с квадратного метра жилплощади.
– Не так уж и много!
– Да, поэтому принято решение с 2025 года увеличить взносы до 0,25 евро. Это нужно, чтобы накопить средства на общую систему видеонаблюдения, о которой многие жители уже просят, и на другие работы, которые, возможно, возникнут в процессе эксплуатации здания.
